คดีฟ้องขับไล่

1. กรณีที่ท่านซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ยินยอมให้บุคคลอื่นปลูกสร้างบ้านอาศัยในที่ดินนั้นได้ โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า จึงเป็นเรื่องที่ท่านซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยการให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ฝ่ายคู่กรณีของท่านจึงเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1410

2. เมื่อนิติกรรมการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลาไว้ ท่านจะใช้สิทธิบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินนั้นได้ ก็ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่คู่กรณีตามสมควร โดยกำหนดเวลาพอสมควรให้คู่กรณีผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจัดการรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งมอบคืนแก่ท่านตาม มาตรา 1413,1416

3. ถ้าและพ้นกำหนดเวลาตามที่บอกกล่าว แล้วคู่กรณีไม่ออกไปจากที่ดินและรื้อถอนโรงเรือน ท่านก็ควรดำเนินคดีด้วยการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายต่อไป

คดีฟ้องขับไล่นั้นอาศัยเหตุตามกฎหมายได้ดังนี้.

1.  อาศัย     

2.  ละเมิด

3.  สิทธิอาศัย

4.  สิทธิเหนือพื้นดิน

5.  สิทธิเก็บกิน

6.  เช่า

7.  กรณีอื่น ๆ

1. การอาศัยถือเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ   บุคคลสิทธินี้ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้ให้อาศัย   ถ้าผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัย  อาศัยอยู่เมื่อใด   ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที  และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไปด้วย

การอาศัยอยู่ในบ้าน  อาศัยทำประโยชน์ในที่ดิน  ในกรณีปกติทั่ว ๆ ไปเป็นเรื่องการตกลงยินยอมของเจ้าของทรัพย์ที่พอใจจะให้อาศัย อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ เป็นเหตุหรือมูลฐานหนึ่งของการฟ้องคดีขับไล่ ในช่วงระยะเวลาการยอมให้อยู่อาศัย การทำประโยชน์ต่าง ๆ ดังกล่าวก็ไม่เป็นละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์ แต่ถ้าหากพ้นกำหนดระยะเวลาที่ยินยอมหรือเปลี่ยนใจไม่ประสงค์จะให้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์จากทรัพย์อีกต่อไป การอยู่ต่อไปก็กลายเป็นละเมิด ซึ่งอาจจะมีการเรียกค่าเสียหายด้วย

2. ละเมิดนั้นน่าจะกล่าวได้ว่าเป็นมูลฐานให้เกิดคดีฟ้องขับไล่มากกว่ามูลฐานอื่น เพราะการกระทำละเมิดอันจะเป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่นั้น อาจจะเริ่มต้นโดยการเป็นการกระทำละเมิด เช่น เข้าไปบุกรุก ครอบครอง ยึดถือเอาที่ดินของผู้อื่น หรืออาจจะเป็นผลมาจากกรณีอื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัย เมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไป การอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด หรือกรณีเช่าแล้วต่อมาหมดสัญญาเช่าเจ้าของให้ออกไป แต่ไม่ออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด ต้องมีการฟ้องขับไล่หรือในกรณีเป็นการกระทำตามมาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

3. สิทธิอาศัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1402  บัญญัติว่า   บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า  ผู้ทรงสิทธิอาศัยตามกฎหมายนั้นมีสิทธิที่จะได้เข้าอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่น ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการอาศัยตามความหมายทั่วๆ ไปแล้ว จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง การอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปนั้น  หมายความรวมถึงการอาศัยอยู่ในที่ดินด้วย ซึ่งอาจจะเข้าลักษณะสิทธิเก็บกิน  ผู้ทรงสิทธิอาศัยนั้นมีเพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน  ไม่มีสิทธิในโรงเรือนและที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือนแต่อย่างใด   แต่ผู้ทรงสิทธิอาศัยก็มีสิทธิจะเก็บเอาดอกผลธรรมดา   หรือผลแห่งที่ดินมาใช้เพียงเท่าที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้  ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1406 )  สิทธิอาศัยนั้นเป็นสิทธิเฉพาะตัว   โอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1404 ) และในกรณีที่สิทธิอาศัยนั้นไม่มีกำหนดเวลา  สิทธิอาศัยนั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้   แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403  วรรคสอง )

4.  สิทธิเหนือพื้นดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1410  วางบทบัญญัติไว้ว่า เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง   หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น

จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นว่า   สิทธิเหนือพื้นดินนั้นเป็นกรณีที่ผู้ทรวงสิทธิมีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกในที่ดิน  แต่ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ใช้สิทธิเหนือดังกล่าว   โรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด

สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้น   อาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้  สิ่งที่ต้องสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับกรณีที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่โดยอาศัยมูลฐานในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินก็คือ   การบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีไม่มีกำหนดเวลา  ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1413  ดังนี้

ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้  ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้  แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร   ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้  ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง   หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

5.  สิทธิเก็บกิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1417  วรรคแรก  บัญญัติว่า

อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธินั้นมีสิทธิครองครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น

เมื่อพิจารณาตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า  สิทธิเก็บกินนั้นเป็นสิทธิที่ทำให้สามารถครอบครอง ใช้ ถือเอาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเก็บกิน จะก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1418)

6.  เช่าการเช่านั้นก็เป็นมูลฐานอย่างหนึ่งที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่จำนวนมากเหมือนกับกรณีของการขับไล่อันเกิดจากละเมิด ข้อสังเกตของการเช่าในส่วนที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่น่าจะกล่าวได้พอสังเขป  ดังนี้

1.  ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สิน ออกให้เช่า

2.  กรณีผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ได้ฟ้องคดีโดยตั้งรูปเรื่องอ้างความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า (มิได้อ้างว่าเป็นผู้มีอำนาจให้เช่าได้) ผู้เช่าย่อมต่อสู้ได้ว่า ทรัพย์พิพาทไม่ใช่ของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องตามสัญญาเช่า

3.  สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ  ดังนั้น  สิทธิของผู้เช่าในการฟ้องบุคคลภายนอกที่ยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์พิพาทอยู่ จะแยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้

ก.  กรณีทำสัญญาเช่าแล้ว  แต่ยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้เช่า หากมีบุคคลอื่นครอบครองทรัพย์สินอยู่ ผู้เช่าจะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าฟ้องบังคับขับไล่ออกไปไม่ได้ เพราะฐานะของผู้เช่ามีเพียงบุคคลสิทธิไม่อาจใช้ยันหรือบังคับต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้มีสิทธิฟ้องในกรณีก็คือ ผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะทำได้ก็เพียงการเรียกร้องจากผู้ให้เช่าฐานผิดสัญญาเช่าหรือรอนสิทธิ

ข.  ในกรณีที่มีการทำสัญญาเช่าและมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ครอบครองแล้ว หากมีใครมารบกวนขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ กรณีนี้ผู้เช่าก็มีสิทธิฟ้องร้องได้ด้วยตนเอง

4.  สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ

5.  สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

กรณีเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนั้น จะมีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากการเช่าแบบธรรมดา จึงต้องทำความเข้าใจให้ดี เหตุที่จะทำให้เป็นการเช่าแบบต่างตอบแทนพิเศษนั้นมีได้หลายกรณี เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือพืชผลลงในที่ดินของผู้อื่นเพื่อการหาประโยชน์เป็นเวลานาน การก่อสร้างต่อเติมทรัพย์ที่จะเช่าเพื่อเป็นการต่างตอบแทนกับการที่จะได้เช่าระยะยาว การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง เป็นต้น สัญญาเช่าแบบนี้เป็นสัญญาไม่มีแบบ ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ สามารถตกทอดไปยังทายาทได้

6. กรณีเช่าช่วงนั้น หากเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ คือผู้ให้เช่าเดิมยินยอมด้วย หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลก็คือจะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม ผิดกับกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิมเมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา

การบอกเลิกสัญญานั้นมีผลต่อการฟ้องคดี โดยเฉพาะในกรณีที่ว่ามีการบอกกล่าวเลิกสัญญากันโดยถูกต้องหรือไม่ เมื่อจะมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 566  กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

7. นอกจากมูลฐานที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่ตามที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกหลายประการที่เป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่ได้  เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1360  

กฎหมายในการฟ้องขับไล่ มีดังนี้

 

1 สิทธิอาศัย หากผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัยอาศัยอยู่เมื่อใด ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไปด้วยซึ่งสิทธิอาศัยนี้อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้

 

2 การละเมิด กรณีนี้เริ่มต้นโดยการเป็นการกระทำละเมิด เช่น เข้าไปบุกรุกครอบครองยึดถือเอาที่ดินของผู้อื่นหรืออาจจะเป็นผลมาจากกรณีอื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัยเมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไปการอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด

 

3 สิทธิเหนือพื้นดิน โดยเจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น แต่ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ใช้สิทธิเหนือดังกล่าวโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด

 

   สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้นอาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้สิ่งที่ต้องสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับกรณีที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่โดยอาศัยมูลฐานในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน

 

4 สิทธิเก็บกิน ก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นสิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตายสิทธินั้นย่อมสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418

 

5 การเช่า เหมือนกับกรณีของการขับไล่อันเกิดจากละเมิดซึ่งหมดสัญญาเช่าแล้วเจ้าของให้ออกไปแต่ไม่ออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด

 

   สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับและเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ

 

6 กรณีเช่าช่วง หากเป็นการเช่าช่วงโดยชอบคือผู้ให้เช่าเดิมยินยอมด้วยหรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ผลก็คือจะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิมผิดกับกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิมเมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

 

   เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาการบอกเลิกสัญญานั้นมีผลต่อการฟ้องคดีกล่าวคือบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าแต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566

 

7 กรณีอื่นๆ

 

    นอกจากมูลฐานที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่ตามที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้วยังมีกรณีอื่นๆอีกหลายประการที่เป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่ได้เช่นกรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360

 

 

 

คำพิพากษาศาลฏีกาที่น่าสนใจ

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8239/2551

 

    โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครองตามป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยจะยกเหตุว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างจำเลยกับส. สามีจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาในคดีที่ถูกยึดที่ดินและบ้านพิพาทขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลเพื่อร้องขอกันส่วนเงินจากการขายทอดตลาดมาเป็นข้อต่อสู้เพื่ออยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทดังกล่าวหาได้ไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

 

 

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 6724/2554

 

    กรณีที่โจทก์ในฐานะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ร้องขอให้ศาลออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อตามป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรีเป็นการใช้สิทธิบังคับคดีของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาอันเป็นขั้นตอนการบังคับคดีภายหลังจากโจทก์ฝ่ายชนะคดีได้ดำเนินการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลยฝ่ายแพ้คดีภายในระยะเวลา 10 ปีตามป.วิ.พ. มาตรา 271 แล้วจึงมิใช่กรณีที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาร้องขอให้บังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลยเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและมิใช่การใช้สิทธิของโจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษามาบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของจำเลยจึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับระยะเวลาการบังคับคดีที่ให้นับแต่วันมีคำพิพากษาหรือคำสั่งตามมาตรา 271 มาบังคับได้

 

 

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 5502/2555

 

    การที่ผู้ซื้อที่ดินและอาคารจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีขอให้ศาลชั้นต้นออกคำบังคับให้จำเลยทั้งสามซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารซึ่งยังครอบครองและอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกไปจากที่ดินและอาคารนั้นถือว่าเป็นการบังคับคดีต่อเนื่องจากที่โจทก์ได้บังคับคดีไว้ก่อนแล้วซึ่งป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรีบัญญัติให้ถือว่าผู้ซื้อทรัพย์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาอันมีผลเท่ากับให้ผู้ซื้อทรัพย์สวมสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเมื่อโจทก์ได้ร้องขอให้บังคับคดีแก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาและผู้ซื้อทรัพย์ดำเนินการบังคับคดีต่อเนื่องจากโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ต้องยื่นคำขอให้บังคับคดีภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามที่ป.วิ.พ. มาตรา 271 บัญญัติไว้อีกผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิยื่นคำขอต่อศาลให้ออกคำบังคับให้จำเลยที่ 3 และบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์พิพาทโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่

 

 

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 3712/2555

 

    แม้ตามคำฟ้องของโจทก์โจทก์สามารถดำเนินการบังคับขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลได้โดยการยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลตามป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรีแต่บทบัญญัติมาตรา 309 ตรีมิได้บัญญัติห้ามหรือตัดสิทธิของโจทก์ในการที่จะใช้สิทธิทางศาลโดยการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยละเมิดการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ออกคำบังคับตามมาตรา 309 ตรีและให้จำหน่ายคดีโจทก์เสียจากสารบบความจึงเป็นการไม่ชอบ

 

 

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 5997/2555

 

    ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรีให้สิทธิผู้ซื้อทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเพียงการขอให้ออกคำบังคับและให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีเพื่อขับไล่จำเลยในฐานะลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทเท่านั้นเมื่อโจทก์ประสงค์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในมูลละเมิดเพราะจำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทก็ชอบที่โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นคดีใหม่ต่างหากโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายในมูลละเมิดเป็นคดีนี้ได้จำเลยรับว่าเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาในคดีเดิมโดยธนาคารก. เป็นผู้ซื้อทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดในคดีดังกล่าวและโจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์ต่อมาจากธนาคารก. ทั้งจำเลยก็ยังอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจึงย่อมฟังได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว

 

 

 

หลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

 

มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตน เป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อน เกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่า จะเป็นไปตามปกติ และเหตุอันควร ในเมื่อเอาสภาพ และตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้น มาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิ ที่จะเรียกเอาค่าทดแทน

 

มาตรา 1402  บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

 

มาตรา 1410  เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่นโดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น"

 

มาตรา 1413  ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

 

มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชนแห่ง ทรัพย์สินนั้น

 

    ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน

 

    ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวง ประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น

 

มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอด ชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้

 

มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ

 

    ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น

Visitors: 670